Рынок ипотечного кредитования в России развивается достаточно динамично. Темпы роста и потенциал развития привлекают в том числе и иностранных участников банковского сообщества. Один из них - австрийский Райффайзенбанк. О развитии российского рынка ипотечного кредитования мы беседуем с директором филиала <Северная столица> Райффайзенбанка Роже Делусом.

- Райффайзенбанк входит в число лидеров на рынке ипотеки в Санкт-Петербурге. В условиях жесткой конкурентной борьбы необходимо оперативно принимать адекватные решения. Какие новые продукты вывел на рынок Райффайзенбанк в этом году?

- Мы, естественно, постоянно адаптируемся к рынку и учитываем спрос. В этом году начали оказывать услугу по перекредитованию (рефинансированию). И в ближайшее время планируем внести несколько существенных изменений в линейку ипотечных продуктов. Появится программа кредитования без первоначального взноса, то есть станет возможным предоставить по ипотечному договору 100% стоимости квартиры. Кроме того, клиенты смогут получить кредит под залог недвижимости на любые цели (сейчас возможно кредитование только на цели, связанные с приобретением и ремонтом недвижимости). Мы также планируем увеличить максимальную сумму займа и снизить процентные ставки.

- В банковской среде отношение к ипотеке без первоначального взноса, мягко говоря, сдержанное.

- Мы относимся к этой практике положительно, но осторожно. Безусловно, это приводит к увеличению количества заемщиков, но может отрицательно сказаться на <качестве> взятых кредитов и привести к учащению невозвратов. Дело в том, что существует прямая зависимость между ростом числа невозвратов и понижающимся ценовым трендом.
И чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость.

Однако каждый отдельно взятый банк устанавливает процентные ставки, ориентируясь не только на тенденции рынка, но и на особенности своего бизнеса. Мы собираемся предлагать данную услугу избирательно.

- Интересно, а где легче получить ипотечный кредит - в России или, скажем, в Австрии? Вряд ли в Европе к заемщикам относятся настолько либерально, что учитывают их не подтвержденный официально доход.

- С одной стороны, вы правы. Но в Европе, например, гораздо больше возможностей воспользоваться прямой или косвенной субсидией от государства. Причем эти программы действуют не для каких-то отдельных льготных категорий, а для всех граждан. Что же касается неподтвержденных доходов, то это, скорее, один из нюансов российского рынка - за рубежом этот вопрос мало актуален. А вот сам институт ипотеки имеет давнюю традицию и историю и стабильно востребован.

- Каков на сегодня объем ипотечного портфеля у филиала <Северная столица>?

- По данным на конец ноября 2006 года, он составляет порядка 1 158 млн рублей, это - 882 ипотечных кредита. Что составляет примерно 15% от всего ипотечного портфеля Райффайзенбанка в России. В Петербурге наш банк стабильно занимает 3-4-е место по объему выданных ипотечных кредитов.

- Многие участники рынка отмечают, что летний рост цен на недвижимость затормозил темпы роста российской ипотеки. Насколько негативно этот фактор сказался на деятельности ипотечного сектора вашей организации?

- Как гласит народная мудрость, деревья до небес не растут. И когда-нибудь наступает либо стабилизация, либо коррекция. Конечно, наблюдался определенный спад активности вследствие роста цен и отсутствия здорового баланса между спросом и предложением на рынке жилья среднего класса. Однако мы стараемся приспособиться и к нынешней ситуации.

- Недавно вы начали сотрудничать с Экспертным советом по определению надежности предприятий строительного комплекса. Каковы плоды? Определился ли Райффайзенбанк с тем, кто же в Петербурге может считаться надежным застройщиком?

- Нашим первым и самым серьезным партнером по программе кредитования на приобретение квартир на первичном рынке недвижимости была компания <Петербургстрой Skanska>. Было заключено более 80 сделок с использованием ипотечных кредитов. Сейчас наиболее активно идет работа с корпорацией <Строймонтаж> - здесь мы кредитуем по наибольшему количеству объектов. В настоящее время мы завершаем переговоры по условиям ипотечного кредитования и планируем подписать соглашение о сотрудничестве со Строительной корпорацией <Возрождение Санкт-Петербурга>. Близится к завершению переговорный процесс еще с несколькими ведущими петербургскими застройщиками.

Что касается определения надежности - ничего сверхъестественного мы не открыли. Основное - это традиционные параметры, которые позволяют определять стойкость любой компании на рынке, не только застройщиков. Экспертный совет, безусловно, помог нам именно в тех областях, где он лучше нас владеет информацией и проводит анализ.

- Собирается ли ваш банк выдавать ипотечные кредиты на покупку комнат? Насколько, на ваш взгляд, этот продукт будет востребован?

- Райффайзенбанк предоставляет займы на приобретение комнаты, однако только в том случае, если в результате сделки вся квартира становится собственностью заемщика. Например, клиент получил в наследство одну комнату в коммунальной квартире, а вторую (последнюю) планирует приобрести по ипотечному договору.

Кредиты на приобретение отдельных комнат банк не предоставляет, и связано это прежде всего с низкой ликвидностью объекта.

- Какие факторы, по вашему мнению, мешают сегодня развитию ипотеки в России? В чем вы видите главную проблему для ипотечных банков, действующих на российском рынке?

- Пока, конечно, ситуацию на рынке ипотеки нельзя назвать здоровой. Непрерывный рост цен на недвижимость отрицательно сказался на доле реализуемых заявок, по которым банк принял положительное решение. На сегодняшний день она не превышает и 30%. Увы, большинству населения закрывает путь к доступному жилью общеэкономическая ситуация в стране. Повышение платежеспособного спроса населения - главная задача государства.

Если говорить о частных моментах, то отрицательно влияет на объемы ипотечного кредитования фактическое получение продавцом части денежных средств после регистрации права собственности заемщика. Большинство сделок на вторичном рынке идут через так называемые цепочки, и у продавца нет времени ждать даже пяти рабочих дней для того, чтобы расплатиться с другими продавцами - уже следующей по цепочке квартиры.

Данные проблемы в Петербурге иногда осложняются задержкой в сроках регистрации сделок. Поэтому и банк, и заемщик испытывают давление со стороны продавцов, которые заинтересованы в получении средств от продажи квартиры в максимально короткие сроки.

- Как бы вы охарактеризовали портрет типичного ипотечного заемщика Райффайзенбанка?

- Как правило, заемщиками Райффайзенбанка являются клиенты в возрасте от 30 лет, имеющие хорошее образование и стабильный доход не менее $600.

- С чего начиналась ваша карьера? Почему сферой приложения своих сил вы выбрали именно банковскую сферу?

- Это произошло, можно даже сказать, случайно.

С юности у меня был большой интерес к изучению иностранных языков. И вот, представьте себе, когда я заканчивал Институт политических наук, попал на стажировку в Национальный банк Парижа. Они в тот момент собирались открывать представительство в Москве. И когда узнали, что я изучаю русский язык, предложили мне такую экзотическую командировку - это было в 1975 году. Директором представительства был назначен потомок русских эмигрантов, большой знаток русской культуры, общение с ним дало мне очень много. А в 1992 году я вновь вернулся в вашу страну, уже в новую Россию.

- Часто приходится слышать утверждение, что россияне не привыкли жить в кредит и что именно психологический фактор является у нас главным тормозом развития ипотеки.

- По сравнению с 1970-ми годами сегодня Россия представляет собой просто другой мир. Естественно, экономический климат в стране оказывает существенное влияние на психологию людей. Очевидно, что за последние годы экономика страны претерпела кардинальные и позитивные изменения. Но, на мой взгляд, если в современных условиях россиянин создает семью и заводит детей, то следующий шаг, скорее всего, - это попытка получить ипотечный жилищный кредит. 

ДОСЬЕ

Роже Этьен Делус
родился в 1942 году на юге Франции. В 1967 году закончил филологический факультет Сорбонны, в 1971-м - парижский Институт политических наук по специальности <Экономика и финансы>. В 1971-1992 годах - на различных должностях в Национальном банке Парижа: ведущий специалист по финансированию внешней торговли, постоянный представитель в Москве, заместитель начальника управления по клиентским отношениям в Бельгии и Японии. В 1992-2002 - вице-президент <Креди Лионэ Русбанк> в Санкт-Петербурге и генеральный управляющий Московским филиалом. С 2002 года - директор филиала <Северная столица> ЗАО <Райффайзенбанк Австрия> в Санкт-Петербурге, вице-президент по Северо-Западному региону РФ.

Аренда дорожает