Завершается 2006 год, проходящий под покровительством Огненной Собаки. Астрологи не обещали, что он будет тихим и мирным. Его предсказывали активным, плодотворным, деятельным и - суматошным.

Рынку недвижимости год этот принес драматическое развитие событий. Многим из состоявшихся покупателей жилья, особенно тем, кто решился приобрести жилье в кредит, перенесенные хлопоты запомнятся надолго.

Если говорить об ипотеке, она в 2006-м состоялась как рациональный способ обустройства жизни, перестав быть экзотическим продуктом для избранных. Ипотечные банки шли навстречу заемщикам стройными колоннами. Ситуация роста цен и необходимость развития бизнеса обусловили беспрецедентную либерализацию условий. И речь не столько о процентных ставках, сколько о прочих составляющих кредитов.

Сейчас положение стабилизировалось, безудержное удорожание жилья позади, покупатели и продавцы переосмысливают новые условия. Собака будет править еще до 17 февраля 2007-го, и к концу года ее рациональность должна сыграть свою роль. На рынке недвижимости - в приведении цен к сбалансированности. Стоимость неоправданно переоцененного (малогабаритного и не слишком комфортного) жилья - откорректируется. А качественные объекты в любом случае будут востребованы - в том числе с помощью кредитных денег.

Год 2007 по восточному календарю - год Огненной Свиньи (Кабана). Гороскопы говорят о деньгах и изобилии, пусть даже на фоне некоторых неприятностей административного порядка. В целом год благоприятен для финансистов. Многим знакам зодиака предсказывают улучшение условий жизни: возможный переезд, приобретение квартиры, дома или дачного участка, новой мебели, ремонт жилища.

Совпадает ли взгляд профессионалов ипотеки с прогнозами астрологов? Какие черты этого рынка сложились и будут действовать в году следующем?

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Александр Семеняка
генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

Ипотека - с точки зрения объема выдаваемых кредитов - неплохо развивается в целом по стране. Однако столичные города по количеству займов проигрывают регионам. На Алтае или в Кемерово, например, уже каждая четвертая сделка с жильем финансируется с помощью ипотеки. И темпы роста цен меньше, чем инфляция в целом. Причина же в том, что администрации стали выделять больше земли, а строители - больше строить, причем целыми кварталами.

Тем не менее рынок очень динамично развивается. Никто не ожидал, что каждый год будет происходить практически удвоение объемов кредитов.

Для банков ипотечное кредитование стало бизнесом. Российские и иностранные банки, а также международные финансовые институты активно занимаются ипотекой, проявляя серьезный интерес к инструментам рефинансирования российской рублевой ипотеки.

Владимир Джикович
президент Ассоциации банков Северо-Запада:

Прежде всего надо отметить двукратное увеличение объема выданных кредитов в 2006 году. На этот рынок вышло много новых участников, а прочие расширили <продуктовые линейки>.

Ипотечное кредитование стало конкурентным, и данный факт способствовал заметному улучшению условий по кредитам - в части ставок, сроков, внесения собственных средств и требований к заемщику. Впервые появились программы кредитования на полную, 100%-ную, стоимость жилья.
Но с другой стороны из-за резкого удорожания жилья в конце лета и осенью замедлились темпы роста объемов ипотеки. Из-за цен почти вдвое увеличился средний размер кредита. Также в течение года изменилась схема ипотечной сделки. Если раньше вначале подбиралось жилье, а затем изыскивалась недостающая сумма, то теперь практически всегда заемщик выясняет, какой кредит ему доступен, а затем уже в соответствии с этой суммой ищет квартиру или дом. Причем чаще - через ипотечного брокера.

Можно прогнозировать, что и в 2007 году темпы роста ипотеки сохранятся, продолжат улучшаться условия, в том числе благодаря выпуску ценных бумаг с ипотечным покрытием.

Михаил Лазаренко
директор ипотечного департамента Инвестиционного банка <КИТ Финанс>:

Главная тенденция - рост объемов жилищного кредитования. Также не могу не отметить конкуренцию на рынке, которая привела к улучшению условий ипотеки - увеличению сроков погашения займов, снижению процентных ставок, сокращению минимального размера собственных средств заемщика. Сегодня наиболее распространены кредиты с соотношением собственных денег заемщика к сумме банковского займа как 10% к 90%. Выпущенные под пулы таких закладных ценные бумаги с ипотечным покрытием будут востребованы инвесторами. Раньше же банки перестраховывались.

Объявленные некоторыми кредитными организациями программы без первого взноса - скорее рекламный ход, нежели реальная возможность для заемщика получить кредит на 100% стоимости жилья. Значительная доля заемщиков берет кредит на 50-70% от общей суммы или даже менее 50%. Поскольку для таких кредитов доступны минимальные ставки.

Приятно отметить, что в 2006 году изменилась тройка лидеров по объемам портфелей жилищных кредитов в Петербурге. КИТ Финанс вышел на второе место после Сбербанка.

Сергей Озеров
финансовый директор ипотечного банка DeltaCredit:

Мы оцениваем итоги прошедшего финансового года как отличные: произошел значительный рост активов и прибыли, это радует! Первое полугодие рынок ипотеки развивался в соответствии с прогнозами (двукратная скорость роста), во втором полугодии развивалась парадоксальная ситуация: в денежном выражении рынок рос теми же темпами, а число заключаемых сделок значительно сократилось.

Связано это с увеличением цен на квартиры. К концу года рост цен замедлился, некоторые аналитики ожидают коррекции цен. Такой поворот событий может привести к тому, что банки будут ужесточать свои условия по 100%-ным кредитам (с нулевым первоначальным взносом). Такие займы было выгодно давать при стремительном увеличении цен. Скажем, до августа выдали кредит на 100% стоимости квартиры, а в октябре эта сумма составляет уже только 85% ее цены. Ипотечный рынок растет более чем на 200% в год, и мы планируем держаться на этой волне.

Андрей Пименов
глава представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:

Одним из серьезных событий уходящего 2006 года на рынке недвижимости явился галопирующий рост цен с марта по август. Динамика рынка за 10 месяцев 2006-го показала подъем, во-первых, уровня цен на жилье и, во-вторых, средней суммы кредита по Петербургу почти вдвое. Средняя сумма займа в нашем городе выросла с $35 до 70 тыс., из-за чего ипотека стала более востребована. Причем выгодными стали и потребительские ипотечные кредиты, поскольку возросшая стоимость жилья позволяет получить под его залог гораздо более крупные суммы.

Стоит отметить растущий интерес к загородным объектам и кредитованию в Ленинградской области. Растет доля рублевых займов. Однако не стоит ожидать в 2007 году резкого снижения ставок. Дей-ствующие показатели вполне обоснованы рынком, и если и будет коррекция - то очень незначительная. Вырастет объем сделок по секьюритизации. Выход на рынок новых участников, предложение новых программ, привлечение ресурсов банками за счет сделок секьюритизации позволяет прогнозировать рост рынка в 2007 году на 80%.

Ирина Забродина
директор Центра жилищного кредитования корпорации <Адвекс. Недвижимость>:

Подходит к завершению 2006 год, год высочайшего в истории России роста цен на недвижимость. Цены летели со скоростью 2% в неделю. Время реально стало деньгами, для кого со знаком <плюс>, для кого - <минус>. В этих условиях непросто пришлось и банкам. На необходимость быстрого принятия решения по одобрению заемщиков и квартир накладывалась жесточайшая конкуренция со стороны других банков. Особенно новых игроков на рынке ипотеки, которые просто вынуждены были предлагать более привлекательные продукты. Процентные ставки по валютным кредитам пробили барьер в 10%, рублевые - приблизились к 11%. Следующим шагом стало снижение требований к <качеству> заемщиков - к подтверждению дохода, к составу созаемщиков и пр. На первое место вышли скорость и согласованность работы банка, страховщика и оценщика, профессионализм риэлтеров.

РЕЗЮМЕ

Уходящий год имеет все основания называться годом бурного развития ипотеки. Как количественного, так и качественного. Об удвоении (иногда - утроении) объемов ипотечного портфеля по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заявили многие банки.

Довольно предварительными итогами и федеральное ипотечное агентство. При этом налицо осязаемые итоги работы по реализации намерения приблизить, улучшить и углубить.

Приближая ипотеку к потребителю, кредиторы открыли в Петербурге множество новых дополнительных офисов и немало специализированных ипотечных центров. Продолжая при этом снижать ставки, размеры первого взноса, смягчая требования к заемщикам. Качество сервиса, в том числе скорость рассмотрения заявок, перестало вызывать нарекания. Улучшено также качество сопровождения клиента от первичного обращения до регистрации ипотечной сделки -
прежде всего благодаря ипотечным брокерам. Углубление шло в направлении кармана заемщика.

То есть при расчете размера кредита банки предполагали, что семья сможет выплачивать по займу не треть, как было прежде, а половину или даже 60% ежемесячного дохода семьи. Многим может просто недоставать воображения, чтобы в красках представить себе, насколько изменятся условия по кредитам к концу 2007 года, если по всем составляющим сохранится динамика 2006-го.

Аренда дорожает