Брать кредиты на покупку офисов, гаражей, торговых помещений или на их строительство во всем мире считается делом выгодным. Покупать недвижимость за наличные средства, вынимая их из оборота, не станет ни один здравомыслящий бизнесмен. Но в нашей стране, несмотря на достаточно высокий спрос, ипотека коммерческой недвижимости российскими банками практически не опробована.

Пока в России банковский сектор в первую очередь уделяет внимание инвестициям в коммерческие проекты, реализуемые международными компаниями. С конца 90-х годов прошлого века крупные банки в рамках специальных программ стали кредитовать предприятия в комплексе - начиная со строительства и запуска завода (в частности) и заканчивая финансированием полного восстановления объекта. Но ипотечные кредиты на покупку небольших офисов либо встроенных помещений предпринимателям без образования юридического лица или просто физическим лицам получить можно с большим трудом. Такое противоречивое поведение финансовых учреждений при повышенном спросе на эти услуги выглядит несколько странно.
Предложение не по спросу

Эксперты утверждают, что спрос на ипотеку коммерческих объектов в потенциале просто огромен: это и кредитование физических лиц (как правило, покупка помещений на первых этажах -
под офисы или торговлю), и проекты финансирования строительства целых специализированных бизнес-комплексов. Направление очень перспективное. По словам директора по Северо-Западному округу ООО <Городской ипотечный банк> Игоря Жигунова, если рассматривать только схему кредитования конкретных готовых объектов коммерческой недвижимости (без проектного финансирования), то объемы таких сделок могут всего за один год значительно превысить жилищную ипотеку.

Но банковских программ кредитования физических лиц на приобретение объектов коммерческой недвижимости (по аналогии с жилищной ипотекой) пока еще мало. Справедливо было бы заметить, что их на рынке практически нет. Не так давно, например, руковод-ство Абсолют Банка решилось на введение в свою линейку программы кредитования коммерческой недвижимости под ее же залог. Однако такие возможности - скорее экзотика, чем обыденная практика ипотечного рынка.

Как считает вице-президент по развитию банка DeltaCredit Алла Цытович, коммерческая ипотека в России находится на практически нулевом уровне. Это связано как с необходимостью формирования долгосрочной и недорогой ресурсной базы (пока возможности рефинансирования и секьюритизации, относятся лишь к жилищным кредитам), так и с вопросами нормативно-правового регулирования.

С одной стороны, отмечает Игорь Жигунов, предлагаемые сегодня на рынке ставки в 13-16% в валюте высоковаты для долгосрочных коммерческих проектов. С другой, по мнению банкиров, кредито- и платежеспособность потенциальных заемщиков-предпринимателей пока оставляет желать лучшего. Причиной тому - низкая капитализация их бизнеса, недостаточность активов и непрозрачность структуры финансовых потоков. <Бизнес в России непрозрачен, - подтверждает Алла Цытович. - Ведь для того чтобы выдать ипотечный кредит, нужно провести андеррайтинг заемщика-собственника и его бизнеса. А у нас пока не все фирмы научились даже отчетность сдавать>.

В рамках нормы

Но все же основные препоны на пути развития коммерческой ипотеки существуют в законодательном поле. По мнению управляющего Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Алексея Понкратьева, маловероятно, что такие программы получат широкое распространение, пока не будет изменена нормативно-правовая база.

<Сложности, которые возникают в процессе кредитования коммерческой недвижимости, - юридического характера, - подчеркивает Игорь Жигунов. - Дело в том, что в силу закона ипотека (залог) на покупаемую в кредит недвижимость возникает только при операциях с жильем (согласно положению статьи № 77 ФЗ <Об ипотеке>). Поэтому в случае, когда берется кредит на коммерческую недвижимость под ее залог, сделку приходится проводить в два этапа. Вначале - по договору купли-продажи - осуществляется перевод права собственности на объект в пользу покупателя. Регистрация нового собственника в ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО (ранее - ФРС) занимает около месяца. Далее следует оформление недвижимости в залог и передача продавцу кредитных средств. Таким образом, получение денег бывшим владельцем происходит в лучшем случае через месяц после того, как соб-ственность юридически перешла другому лицу. Продавец напрямую зависит от оформления покупателем и банком договора ипотеки объекта коммерческой недвижимости. То есть заемщик, из-за недоработок в законодательстве, должен сначала купить недвижимость и зарегистрировать на нее право соб-ственности, а потом уже взять кредит под залог приобретаемого объекта. Либо покупатель должен уговорить продавца сначала переоформить на него собственность, а потом уже ждать получения денег. Но подобная сделка является настолько рискованной, что по этой схеме практически никто не действует.

Кроме того, по словам Алексея Понкратьева, при кредитовании существуют определенные сложности с оценкой залога, так как коммерческая недвижимость зачастую имеет свой исключительный профиль использования. Также заемщику необходимо доказать свою платежеспособность, достаточную для погашения кредита, особенно если купленный объект обладает высокой стоимостью. По сравнению с жилищной ипотекой велики и риски утраты права собственности. Например, при переводе объекта из жилищного в нежилой фонд с нарушением действующего законодательства.

<Развитию ипотечного кредитования на приобретение коммерческой недвижимости мешают не какие-то конкретные проблемы, - считает Алексей Понкратьев, - а скорее, общие принципы ведения бизнеса в стране. Иногда это называют политическими рисками. Например, рентабельность коммерческой ипотеки может резко упасть из-за запрета на торговлю конкретным видом товара в особый временной период или на некоторой территории. Либо из-за распоряжения о неприемлемости существования торговых зон в определенной близости от государственных учреждений, школ, поликлиник, объектов метрополитена. Имеются и риски зонирования территорий, снижения стоимости недвижимости, уменьшения покупательских потоков из-за изменения транспортной инфраструктуры и тому подобное>. Все эти факторы не способствуют увеличению как круга предпринимателей, готовых решиться на долгосрочные долговые обязательства, так и банков, желающих кредитовать рискованные проекты.

На выдумки хитры

Но пока нет достаточной законодательной базы для коммерческой ипотеки, финансовые учреждения вводят адаптированные к ситуации продукты, которые каким-то образом нивелируют существующие в этом сегменте риски. Потребительские кредиты на любые цели под залог жилья уже выдаются.

В специализированных ипотечных банках, таких как DeltaCredit и Городской ипотечный, предприниматели могут приобрести под залог принадлежащего им жилья все, что захотят. Например, офис. <Вполне возможно использование схемы залога частной недвижимости. Другое дело, что предприниматели вряд ли будут рисковать собственным имуществом и благосостоянием своей семьи для развития бизнеса - отмечает Алексей Понкратьев. - Скорее, они готовы использовать успешную коммерческую деятельность для достижения личного благополучия>. В любом случае, считает г-н Понкратьев, даже когда у банка нет конкретной программы на кредитование коммерческой недвижимости, сделка может быть проведена, если у платежеспособного клиента возникает такое желание.

На рынке действуют также программы потребительского кредитования и займов для малого и среднего бизнеса. Однако более высокие процентные ставки и небольшой срок, на который они выдаются, делают подобные продукты менее конкурентоспособными по сравнению с ипотекой.

По мнению специалистов, оптимальный <заменитель> коммерческой ипотеки на данный момент - лизинг недвижимости. Например, НОМОС-БАНК совместно с Фондом имущества Петербурга разработал программу по приобретению объектов недвижимости и передачи их в лизинг предприятиям малого и среднего бизнеса, которые арендуют помещения у города. По продаже таких помещений проводятся аукционы. Их участниками, как правило, становятся те же арендаторы, которые не обладают достаточными финансовыми возможностями для выкупа дорогостоящей недвижимости за счет собственных средств. Банк заключает с Фондом имущества соглашение, согласно которому по оговоренной заранее схеме, обеспечивающей максимальную безопасность проведения сделки для города, кредитует участников торгов на срок до 3 лет.

По мнению руководителя направления лизинга недвижимости компании <Интерлизинг> Марии Ивановой, у лизингового механизма имеются явные преимущества в сравнении с ипотечным кредитованием. Расходы по лизинговым платежам включаются в себестоимость реализованной продукции. Как следствие, достигается значительная экономия по налогу на прибыль. Это существенный плюс, так как при применении залогового механизма проценты по кредиту платятся из прибыли предпринимателя.

Финансовый инструментарий лизинга сегодня более доступен и прост по сравнению с ипотечным механизмом. В последнем случае залоговые отношения носят первичный, приоритетный, характер. В лизинговой же сделке они либо вовсе отсутствуют, либо вторичны. Хотя при применении обеих схем залог выступает как обеспечение погашения долга. Кстати, ипотечные кредиты охотно выдаются под залог недвижимости, которой у многих предпринимателей еще нет. В результате - возникают определенные сложности. Немаловажно, что для лизингодателя более существенной является коммерческая привлекательность объекта и платежеспособность лизингополучателя, а не его финансовое состояние и кредитная история на текущий момент.

Однако ипотека предлагает более долгие сроки кредитования (10-15 лет), в отличие от лизинговых компаний, которые ограничиваются 3-7 годами.

Инвестиции в недвижимость - это <длинные> деньги, и кредитовать на такие сроки отечественные банки только учатся. Но подобная ситуация, как надеются специалисты, носит временный характер. В целом же интерес, прежде всего иностранных компаний, к коммерческой недвижимости в России растет. И уже в недалеком будущем, ориентируясь на приоритеты потребителя, рынок и законодатели будут решать существующие проблемы.

Мнения экспертов:

Алексей Понкратьев
управляющий Санкт-Петербургским филиалом <НОМОС-БАНКа>:

- У предпринимателей потребность во владении собственной коммерческой недвижимостью достаточна велика, так как в долгосрочной перспективе расходы на аренду предугадать трудно. Собственность в данном случае может выступать залогом для получения кредитов на осуществление текущей деятельности. Она также повышает стоимость бизнеса. Кроме того, можно получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду. Но оценить в количественном выражении, насколько велика потребность в коммерческой ипотеке, пока достаточно сложно. Вывод данного направления на массовый рынок возможен, однако данная услуга весьма специфична. Думаю все же, что стать владельцем недвижимости стремится каждый предприниматель вне зависимости от сферы бизнеса.

Алла Цытович
вице-президент по развитию банка DeltaCredit::

- Преимущества коммерческой ипотеки очевидны. Это, прежде всего, возможность не выводить деньги из оборота компании для покупки офиса. Чтобы арендовать небольшое помещение площадью 25-40 кв. м в Москве, нужно отдать примерно две тысячи долларов. Эти же деньги можно платить, взяв коммерческую ипотеку под гораздо большее помещение. При этом через некоторое время оно станет принадлежать фирме. Ипотечный кредит выгодно отличается от потребительского тем, что он более долгосрочен и более дешев. Срок, на который можно взять потребительный кредит, это 5-7 лет. В принципе, согласно нашим внутренним исследованиям, существует средний <срок жизни> и ипотечного кредита, так как его стараются погасить досрочно. Это значит, что когда предприниматель берет ипотеку, то, по сути, он рассчитывает на тот же срок, что и получатель потребительского кредита, но за меньшие деньги.

Игорь Жигунов
член Правления ООО <Городской Ипотечный Банк>, начальник Департамента продаж, директор по Северо-Западному округу:

- Для упрощения процедуры кредитования коммерческой недвижимости необходимо решить следующие вопросы: инфраструктурный, ликвидности и ресурсный. Необходимо привлечение более дешевых и долгосрочных ресурсов, т. о. наличие нормативно-правового регулирования подобно жилищной ипотеке. Во-вторых, должна быть создана инфраструктура рынка, обеспечивающая не только функционирование, но по-крытие и учет рисков (страховое обеспечение, вопросы оценки и реализации).

Аренда дорожает