Ажиотажный спрос, дефицит предложения, невероятный рост цен - мы уже привыкли, что подобные словосочетания стали ключевыми при описании ситуации на столичном рынке недвижимости. Однако, похоже, этот этап развития рынка позади. Сегодня мы поговорим о том, как меняется вектор развития столичного рынка.

В пользу утверждения о том, что рынок сменил направление развития, можно привести целый ряд фактов. Еще полгода назад для того, чтобы попасть на выставку <Недвижимость-2006>, потенциальным покупателям недвижимости приходилось отстоять многочасовую очередь - а осенняя выставка не порадовала большим количеством посетителей. В доверительных разговорах <между своими> риелторы в один голос признают, что покупатель, похоже, <сыт>, платежеспособный спрос практически исчерпан. Аналитики утверждают, что в сентябре соотношение продавцов и покупателей составило 2:1 (надо отметить, что предложение превысило спрос впервые за текущий год).

И еще о цифрах: по данным аналитического центра irn.ru, рост цен за прошедшую неделю составил 0,8%. Возможно, словосочетание <всего лишь> рядом с такой цифрой недельного прироста может показаться кому-то странным - но только не человеку, проявляющему хоть минимальный интерес к столичному рынку. Напомним, что еще весной мы почти привыкли к 2% в неделю, а когда в июле цены выросли менее чем на процент, аналитики немедленно объяснили такие темпы сезонным фактором. Однако лето закончилось довольно давно, а темпы роста цен, похоже, так и остались нам с прошлого сезона. Так, например, по данным аналитиков RWAY, на вторичном рынке рост цен на столичное жилье составил 3,9% - и это на 1% меньше, чем в августе. Получается, что начиная с мая текущего года цена на вторичное жилье в Москве снижалась на 1% ежемесячно, и это снижение не остановилось в сентябре, как того можно было бы ожидать.

Мало того, по данным еженедельного мониторинга предложения московской недвижимости, проводимого компанией Russian Research Group, цена квадратного метра на жилье экономкласса снизилась - это произошло впервые за полтора года. Конечно, снижение это скорей формальное - 0,2% (или, говоря проще, $7 за кв. м), но, тем не менее, все-таки снижение, а мы почти забыли уже, что это такое:

На этом фоне даже очередной <психологический рубеж> - $4000 за <квадрат>, который был преодолен на прошлой неделе (когда общегородской индекс стоимости жилья составил по данным аналитиков irn.ru $4025 за кв. м), не мешает нам надеяться на стабилизацию рынка. <В целом, действительно можно отметить, что на рынке появились первые признаки стабилизации. Это касается как прогнозированного роста цен на фоне все еще высокого спроса на недвижимость Москвы и Подмосковья, так и появления новых объемов предложений>, - рассказывает пресс-секретарь компании <МИАН> Динара Лизунова. Последнее особенно заметно в сегменте вторичного жилья, где объем предложений, по данным аналитиков <МИАН>, только за август увеличился на 5%. Кроме того, отмечает Динара Лизунова, покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены предложения, что может свидетельствовать об отходе от диктата продавца. В сегменте новостроек также отмечается (пока еще не столь существенный) рост предложения - в пределах 1-2%.

Итак, состояние рынка на сегодняшний день можно назвать обнадеживающим; а вот как он будет развиваться в дальнейшем? Как говорит заместитель руководителя аналитического отдела компании <Новая Площадь> Георгий Лукьянчиков, если сделать допущение, что в дальнейшем на поведение рынка не будут оказывать влияние <резкие телодвижения властей> и рынок будет развиваться на основе ранее заложенных тенденций, выделяются несколько основных факторов, влияющих на направление этого развития:

 продолжится рост доходов населения более быстрыми темпами, чем в странах Запада, поскольку оплата труда сегодня пока еще составляет относительно небольшую часть в себестоимости продукции и услуг российских компаний;
 средняя цена за квадратный метр на первичном рынке будет расти более быстрыми темпами за счет постепенного прекращения строительства квартир в дешевом сегменте. Это происходит по причине усиления дефицита свободных земельных участков в столице и роста цен на землю;
 миграционное давление на Москву со стороны приезжих останется на прежнем уровне;
 многократно усилится роль ипотечного кредитования как способа решения квартирного вопроса и увеличения среднего бюджета покупки.

<Вышеперечисленные факторы указывают на то, что годовой прирост цен по-прежнему превысит средние показатели западных стран в 5-12% в год и останется на уровне 19-24% годовых>, - считает Лукьянчиков. О том, что стоимость квадратного метра будет расти и в дальнейшем, говорит и Динара Лизунова, приводя свои основания для этого: <Из-за стабильно растущего спроса, а также принимая во внимание ограниченность предложения новостроек, удорожание материалов, энергоресурсов и земли, можно предположить, что стоимость квадратного метра столичных квартир будет также расти. Однако темпы роста, скорее всего, составят не более 4-6% в месяц>. Количество предложений будет постепенно увеличиваться благодаря тому, что в свете заметного сокращения темпов роста цен на рынок начнут постепенно выходить продавцы, придерживавшие свои объекты в ожидании пиковых показателей стоимости жилья. Одним словом, если говорить о стабилизации рынка пока что преждевременно (все-таки рост цен даже на 4% в месяц никак не назовешь нормальным), то назвать сложившуюся ситуацию сменой вектора можно смело. 

Аренда дорожает